Dienstbarkeiten und Immobilienwert
Was sind Dienstbarkeiten? Das sind privatrechtliche Nutzungsrechte für eine andere Person oder Institution (beschränkte persönliche Dienstbarkeit) oder auch für einen anderen Grundstückseigentümer (Grunddienstbarkeit). Der Unterschied besteht darin, dass eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit erlischt mit dem Tod bzw. Auflösung der Institution. Eine Grunddienstbarkeit hingegen ist an das Grundstück gebunden und bleibt auch über den Tod hinaus bestehen. Man erkennt sie an der Formulierung: „für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks“.
Eine Dienstbarkeit wird in der Abteilung II des Grundbuchs des belasteten Grundstücks eingetragen. Der Eigentümer des belasteten Grundstücks ist dazu verpflichtet, dies zu dulden. Sie sollten aber auf jeden Fall auch die dazugehörige notarielle Urkunde einsehen. Hier können Sie die genauen vertraglichen Vereinbarungen wie z.B. die Größe und Lage der belasteten Fläche und eventuelle Kostenvereinbarungen entnehmen. Im Grundbuch Abt. II wird dies nur verkürzt dargestellt. Nicht zu verwechseln ist dies mit den Baulasten. Hierbei handelt es sich um öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde.
Am häufigsten kommen folgende Dienstbarkeiten vor:
Wegerechte
Das Wegerecht beinhaltet z.B. ein Geh- und/ oder Fahrrecht auf dem belasteten Grundstück.
Leitungsrechte
Leitungsrechte können sowohl für unterirdische (Wasser-, Abwasser-, Strom- oder Gasleitungen) als auch für oberirdische Leitungen (Hochspannungsleitungen) gelten.
Nießbrauch
Hierbei handelt es sich um das umfassendste Nutzungsrecht an einer Immobilie. Der Berechtigte kann den Eigentümer von der Nutzung der Immobilie sogar ausschließen. Er kann die Immobilie selbst nutzen oder sie an andere vermieten und Einkünfte erzielen. Der Nießbrauch ist jedoch nicht vererbbar.
Folgen
Das belastete Grundstück ist dadurch meist in seinem Wert gemindert. Je nach Art und Lage der Dienstbarkeit auf dem Grundstück und die sich daraus ergebende Einschränkung in der Nutzung des Grundstücks, mindert es den Wert entsprechend. Der jeweilige Wert ist für jedes Grundstück individuell zu ermitteln. Diese Minderung sollte dann bei der Kaufpreisfindung für das Grundstück berücksichtigt werden.
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