Baumangel oder Bauschaden?

Im Verlauf des Lebens eines Bauwerkes kann es zu einem Baumangel oder Bauschaden kommen. Sie sind die ständigen unliebsamen Begleiter einer Immobilie.

Der Unterschied zwischen Baumangel und Bauschaden liegt vor allem in der Ursache und der zeitlichen Einordnung der jeweiligen Probleme. Beide Begriffe betreffen Mängel an einem Bauwerk. Sie unterscheiden sich jedoch in ihrer Entstehung und Bedeutung.

Baumangel

Ein Baumangel ist das Fehlen oder eine Abweichung von der vertraglich vereinbarten Qualität (Soll Zustand) während der Errichtung eines Bauwerks. Der Auftragnehmer schuldet dem Auftraggeber immer den Soll-Zustand. Baumängel entstehen bereits bei der Bauausführung und stellen einen Mangel an der Qualität oder der korrekten Ausführung des Bauwerks dar. Es handelt sich um Konstruktions- Ausführungs- oder Planungsfehler. Diese beeinträchtigen das Gebäude in seiner Struktur oder Funktion.

Die Beurteilung eines Baumangels kann nur dann erfolgen, wenn eindeutig bekannt ist, welcher Soll-Zustand gefordert war, bzw. was konkret in der Regel schriftlich vereinbart wurde.

Ein Baumangel muss nicht zwingend zu einem Bauschaden führen.

Bauschaden

Ein Bauschaden hingegen ist eine sicht- und messbare Beschädigung an einem Bauwerk. 

Dieser tritt erst nach der Fertigstellung aufgrund von äußeren Einflüssen, Abnutzung oder unzureichender Instandhaltung auf. Bauschäden können durch Umwelteinflüsse, unsachgemäße Nutzung oder Materialermüdung entstehen.

Die zweite Ursache für einen Bauschaden ist, dass sie Folgen eines Baumangels sind.

Beurteilung

Es handelt sich beides Mal sowohl um eine rechtliche wie auch technische Frage. Ein Bausachverständiger kann lediglich die technischen Gesichtspunkte in seinem Gutachten aufzeigen. Die rechtliche Beantwortung erfolgt nicht durch ihn. 

Beispiele:

1. Baumangel:
der Auftraggeber hat gegenüber dem Maler (Auftragsnehmer) vereinbart, dass er sein Haus weiß gestrichen haben möchte. Der Maler hat das Haus jedoch rot gestrichen, aus Gründen, die nun nicht der Bausachverständige aufzuklären hat, sondern ein Jurist. Es liegt ein Baumangel, jedoch nicht zwangsläufig ein Bauschaden vor. Eine juristische Auseinandersetzung würde sich also um die Frage drehen, warum der Maler das Haus rot gestrichen hat und folglich, ob er diesen Mangel ausgleichen muss.

2. Bauschaden:
durch einen Sturm wird bei einem Haus das Dach zur Hälfte abgedeckt. Hier liegt ein Bauschaden auf Grund eines äußeren Einflusses vor. Ein Bauschaden ist jeder Nachteil eines Bauwerks gegenüber dem Normalzustand, der von einem fachkundigen und zuverlässigen Auftragnehmer unter Beachtung der „anerkannten Regeln der Technik“ und unter einer erwarteten Sorgfaltspflicht vermeidbar gewesen wäre.

Fazit:

• Baumängel sind Fehler in der Bauausführung, die sofort oder kurz nach der Fertigstellung des Bauwerks erkannt werden. Sie sind in der Regel durch den Bauunternehmer zu beheben.
• Bauschäden treten nach der Fertigstellung auf und können durch äußere Faktoren oder Abnutzung entstehen. Des Weiteren können sie die Folge eines Baumangels sein.