Grundsteuerreform

Die Grundsteuerreform in Deutschland ist am 1. Januar 2025 in Kraft getreten. Sie stellt eine der größten Steuerreformen der letzten Jahrzehnte dar. Ziel der Reform ist es, die Grundsteuer auf eine verfassungrechtliche Grundlage zu stellen und diese dabei auch gerechter und moderner zu gestalten. 

Hintergrund der Reform ist das Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018, dass die bisherige Regelung zur Berechnung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärte. Die Reform betrifft sowohl die Berechnung als auch die Erhebung der Steuer und hat weitreichende Auswirkungen auf Eigentümer von Grundstücken, Mieter und die Kommunen.

Ausgangslage und Notwendigkeit der Reform

Die bisherige Grundsteuerregelung basierte auf den sogenannten Einheitswerten von Grundstücken die noch aus den 1960er Jahren stammten und durch das Bundesverfassungsgericht für verfassungswidrig erklärt wurden. Die Einheitswerte waren stark veraltet und nicht mehr an die aktuellen Marktwerte der Grundstücke angepasst. Dies führte zu einer ungerechten Verteilung der Steuerlast. Insbesondere in Regionen mit stark steigenden Immobilienpreisen zahlten Grundstückseigentümer teils viel zu wenig Grundsteuer, während in ländlichen Gebieten die Steuerlast unverhältnismäßig hoch war.

Vor der Reform:

• Einheitswert: Grundlage war ein veralteter Wert aus den 1960er Jahren, der nicht die aktuellen Marktwerte widerspiegelte.
• Berechnung: Einheitswert × Steuermesszahl × Hebesatz der Kommune.

Nach der Reform:

• Bodenrichtwert: Der von den Gutachterausschüssen festgelegte Bodenrichtwert zum Stichtag 1.1.2022 des Grundstücks wird als Grundlage genommen und alle 7 Jahre angepasst.
• Berechnung: Grundstücksgröße × Bodenrichtwert × Steuermesszahl der Kommune.

Fazit für Baden-Württemberg

Je größer das Grundstück ist, umso höher fällt die Grundsteuer aus. Dies führt zu einer Mehrbelastung bei Grundstücken die mit Einfamilienhäusern bebaut sind, da die Steuerlast lediglich von einem Eigentümer getragen wird. Bei Mehrfamilienhäusern tritt der entgegengesetzte Effekt ein. Hier wird die Steuerlast durch mehrere Eigentümer geteilt und verringert sich somit.

Eine erhebliche Fehlerquelle ist der festgelegte Bodenrichtwert durch die Gutachterausschüsse. Nicht das einzelne Grundstück wird hier berücksichtigt, sondern lediglich die Bodenrichtwertzonen. Weicht das Grundstück durch Einschränkungen der Nutzbarkeit oder Ähnlichem vom Standartgrundstück der Zone ab, ist dies nicht erfasst und kann dadurch zu erheblichen Mehrbelastungen führen. Dagegen kann der betroffene Eigentümer Einspruch einlegen. Er muss aber auf seine Kosten und sein Risiko den Nachweis durch ein Gutachten erbringen, dass die behördliche Berechnung fehlerbehaftet ist. Der Einspruch wird auch nur dann akzeptiert, wenn ein Fehler von mehr als 30% in der Berechnung nachgewiesen werden kann. Eine Kostenerstattung bei Nachweis der Fehlerhaftigkeit durch die Behörde erfolgt nicht. Ebenso wenn der Wert unter den festgelegten 30 % liegt.