Bewertungsmethoden
Zur Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken gibt es in Deutschland drei verschiedene Methoden zur Bestimmung des Verkehrswertes. Diese sind in der ImmoWertV festgelegt und definiert. Eine Abweichung davon ist nicht möglich bzw. nicht anerkannt und rechtssicher.
Folgende Verfahren finden bei der Bewertung Anwendung:
Vergleichswertverfahren: Hierbei wird der Wert einer Immobilie durch den Vergleich mit ähnlichen, bereits verkauften Immobilien in der gleichen Region mit denselben Parametern ermittelt. Voraussetzung ist jedoch immer, dass eine genügende Anzahl von vergleichsfällen zur Verfügung stehen. Dies ist meist nur in Städten oder Ballungsräumen möglich. Daher wird diese Methode häufig dort für Eigentumswohnungen oder Siedlungen mit vielen gleichartigen Gebäuden wie Reihenhäusern verwendet.
Ertragswertverfahren: Diese Methode wird bei Mehrfamilienhäusern oder gewerblich genutzten Immobilien angewandt, sowie bei Wohnungen, wenn keine Vergleichswerte zur Verfügung stehen. Sie basiert auf der Berechnung des Ertrags (z. B. Mieteinnahmen) und dem örtlichen Liegenschaftszinssatz, der vom Gutachterausschuss ermittelt und zur Verfügung gestellt wurde, sowie dem Bodenwert.
- Sachwertverfahren: Bei dieser Methode wird der Wert einer Immobilie durch die Addition der Kosten für die Errichtung und den des Grundstückswertes ermittelt. Berücksichtigt wird bei den Errichtungskosten der jeweilige Zeitwert des Gebäudes. Diese Methode wird bei eigengenutzten Objekten ohne wirtschaftliche Gewinnerzielung angewendet, sprich bei Einfamilienhäusern.
